Avaluos

AVALUO

Es la actividad, por medio de la cual se determina el valor de un bien, de conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se consideren necesarios y pertinentes para el dictamen y en base de la legislación y/o normatividad vigente. 

El avalúo certificado es todo informe que sea elaborado por un Profesional Avaluador registrado en el Registro Abierto de Avaluadores RNA de acuerdo con la normatividad presente.

EL AVALÚO PUEDE SER: 

Ley 1673 de 2013 (Julio 19); por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones reglamentada mediante el Decreto 556 de 2014 (marzo 14).

Atendiendo las disposiciones contenidas en las normativas mencionadas, Un avaluador es quien, por su formación certificada y conocimientos, y estando inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA), puede aplicar técnicas, métodos, criterios, herramientas y actuaciones pertinentes para determinar el valor de un bien. Realizando esta actividad, el avaluador ayudará a tomar decisiones económicas.

El ejercicio del avaluador está guiado por la Ley 1673 de 2013 . aquí se especifican sus competencias y responsabilidades, constituye el Código de Ética de la actividad del Avaluador. Esto significa que esta ley da información acerca de cómo el profesional debe realizar su trabajo, y qué sanción se aplica en caso de que no cumpla con sus deberes y responsabilidades en donde informa las diferentes especialidades que conforman el Registro Nacional de Avaluadores. 

a. Comercial. Este avalúo es realizado por un perito especializado para determinar el valor real de una propiedad en un momento determinado, de acuerdo con sus características físicas y topográficas, además de las variables de entorno que afectan positiva o negativamente el valor de transacción del predio. 

1.    Urbanos ( Casas, lotes, apartamentos, edificios, locales, bodegas, oficinas ) 

2.    Rurales ( Lotes, fincas, casa campestres, servidumbres ) 

3.    Especiales ( Hoteles, hospitales, bodegas, puertos marítimos ) 

4.    Oficiales

5.    Bienes muebles y enseres. 

6.    Maquinaria y equipo (industria agrícola) 

Entre otras especialidades

b. Fiscal. Son aquellos que se realizan principalmente en transacciones legales donde se indica el valor que le ha asignado el fisco a un bien y que por lo general es diferente al valor comercial. 

c. Catastral. Este avalúo consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. Se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos y a la vez es el que solicita la tesorería para el pago de impuesto catastral, así como también les sirve a las empresas para reclasificar sus tipos de construcciones repercutiendo esto en el pago del impuesto predial.

d. El avalúo judicial. Este tipo de avalúos, son los que aparecen dentro de un proceso judicial y son relevantes para la toma de decisión del Juez y obtener el valor base de Remate Judicial o el valor base para acuerdo dentro del proceso Judicial. 

e. Avalúos bajo parámetros de las normas internacionales de información financiera (NIIF). 

1.    Análisis financiero. 

2.    Análisis de valorización. 

3.    Aplicación de depreciación a construcciones y valorización a terreno según el caso. 

DESARROLLO DEL SERVICIO : 

Se elabora el informe Avaluó Certificado a cada bien ó grupo de bienes objeto de avalúo, con criterios técnicos que soporten el registro actualizado del patrimonio corporativo (empresarial ó patrimonial), donde se determina el valor real del bien objeto de avalúo, basado en aspectos jurídicos, físicos, metodológicos, económicos, estadísticos, contables (NIIF) y territoriales según el caso, para garantizar la estimación de un valor acorde con el mercado y el valor razonable dentro de un ciclo económico. 

a. Análisis estado del bien Objeto de Avalúos (Maquinaria y equipo) 

1.    Validación del estado actual del bien 

2.    Verificación de los mantenimientos realizados al bien 

3.    Análisis de producción del bien 

4.    Análisis de la importancia del bien el proceso de producción 

b. Peritazgo de estado actual (en caso de requerirse ser solicitado por el solicitante)

1.    Realizado por un experto en el área según la ficha técnica del bien 

c. Actividades a Realizar: 

1.    Solicitud, recibo de la documentación e información. 

2.    Reunión con las personas encargadas del área financiera de la entidad y del área contable para realizar la matriz de solicitudes e identificar las necesidades de cada área y resultado esperado dentro del proceso de realización del avalúo.

3.    Visita ocular a bienes objetos de avalúo. 

4.    Patologías de los estados actuales de los activos fijos. 

5.    Patologías de la Infraestructura bienes inmuebles 

6.    Levantamientos topográficos en predios solicitados (con cargo al solicitante)

7.    Estudio de títulos y/o proceso de adquisición del bien objeto de avalúo. 

8.    Recopilación de variables que impacten en el valor razonable del bien. 

9.    Estudio de mercado y nichos de mercado. 

10. Montaje de tablas en Excel para tabulación de datos y análisis estadísticos. 

11. Realizar formato de montaje para los avalúos  oficial y específico según la solicitud del corporativo dentro del contrato. 

12. Recopilación digital y montaje en plantilla de fotografías aéreas de Google maps o geoportales, y registro fotográfico tomado en visita ocular de Activos Fijos y de bienes inmuebles, ficha catastral de predios y otros. 

13. Recopilación de muestras estudio de mercado e información. 

14. Realizar arreglo de fotos y recopilación digital de documentos de predios. 

15. Estudio de oferta y demanda sobre el bien objeto de avalúo. 

16. Entrega informes de estudio de títulos y conceptos jurídicos al Comité

17. Verificación, chequeo, validación y control de calidad a cada avalúo corporativo, realizado por el departamento valuatorio de R Collins SAS (reunión mesa redonda del comité seleccionado de acuerdo con los partícipes y las especialidades) 

Entre otras. 

METODOLOGÍA A UTILIZAR 

a. Método De Capitalización De Rentas ó Ingresos: 

Es la técnica valuatorio que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. 

Esta técnica se puede basar también en el estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial del bien. 

b. Método De Costo De Reposición: 

Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de adquisición del bien a valores de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula: 

c. Método (Técnica) Residual: 

Es el que busca establecer el valor comercial de bienes inmuebles, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. 

d. Clasificación Del Suelo: 

La clasificación del suelo en urbano, de expansión urbana, rural, suburbano y de protección, son clases y categorías establecidas en el Capítulo IV de la Ley 388 de 1997. Por lo tanto, para establecer si un predio se encuentra dentro de cualquiera de ellas, el único elemento a tener en cuenta es el acuerdo que adopta el Plan de Ordenamiento Territorial que define dicha clasificación. (Ver artículos 30 a 35 de la Ley 388 de 1997). 

La NIIF 13: 

Define valor razonable.

1.    Establece en una sola NIIF un marco para la medición del valor razonable. 

2.    Requiere información a revelar sobre las mediciones del valor razonable. Esta NIIF se aplicará cuando otra NIIF requiera o permita mediciones a valor razonable o información a revelar sobre mediciones a valor razonable (y mediciones, tales como valor razonable menos costos de venta, basados en el valor razonable o información a revelar sobre esas mediciones), excepto en circunstancias específicas. 

Los requerimientos sobre medición e información a revelar de esta NIIF no se aplicarán a los elementos siguientes: 

1.    Transacciones con pagos basados en acciones que queden dentro del alcance de la NIIF Pagos basados en Acciones.

2.    Transacciones de arrendamiento que queden dentro del alcance de la NIC 17 Arrendamientos.

3.    Mediciones que tengan alguna similitud con el valor razonable pero que no sean valor razonable, tales como el valor neto realizable de la NIC 2 Inventarios o valor en uso de la NIC 36 Deterioro del valor de los Activos. 

La información a revelar requerida por esta NIIF no se requiere para los siguientes elementos: 

1.    Activos del plan medidos a valor razonable de acuerdo con la NIC 19 Beneficios a los Empleados.

2.    Inversiones en un plan de beneficios por retiro medidos a valor razonable de acuerdo con la NIC 26 Contabilización e Información Financiera sobre Planes de beneficio por Retiro; y 

3.    activos para los que el importe recuperable es el valor razonable menos los costos de disposición de acuerdo con la NIC 36. 

La NIIF 13 define valor razonable como el valor que sería recibido por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición (es decir, un valor de salida). Esa definición de valor razonable enfatiza que el valor razonable es una medición basada en el mercado, no una medición específica de una entidad. Al medir el valor razonable, una entidad utiliza los supuestos que los participantes del mercado utilizarían al fijar el valor del activo o pasivo en condiciones de mercado presentes, incluyendo supuestos sobre el riesgo. En consecuencia, la intención de una entidad de mantener un activo o liquidar o satisfacer de otra forma un pasivo no es relevante al medir el valor razonable. 

La NIIF explica que una medición del valor razonable requiere que una entidad determine lo siguiente: 

1.    El activo o pasivo concreto a medir;

2.    b. Para un activo no financiero, el máximo y mejor uso del activo y si el activo se utiliza en combinación con otros activos o de forma independiente;

3.    El mercado en el que una transacción ordenada tendría lugar para el activo o pasivo;

4.    La(s) técnica(s) de valoración apropiadas a utilizar al medir el valor razonable. 

La(s) técnica(s) de valoración utilizadas deberían maximizar el uso de datos de entrada observables relevantes y minimizar los datos de entrada no observables. Los datos de entrada deben ser congruentes con los datos de entrada que un participante de mercado utilizaría al fijar el valor del activo o pasivo. Aplicación a pasivos e instrumentos de patrimonio propios de una entidad Una medición a valor razonable supone que un pasivo financiero o no financiero o un instrumento de patrimonio propio de una entidad (por ejemplo participaciones en el patrimonio emitidas como contraprestación en una combinación de negocios) se transfiere a un participante de mercado en la fecha de la medición. 

La transferencia de un pasivo o un instrumento de patrimonio propio de una entidad supone que: 

1.    Un pasivo permanecería en circulación y se requeriría al participante de mercado receptor de la transferencia satisfacer la obligación. El pasivo no se liquidaría con la contraparte o extinguiría de otra forma en la fecha de la medición.

2.    Un instrumento de patrimonio propio de una entidad permanecería en circulación y el participante de mercado receptor de la transferencia cargaría con los derechos y responsabilidades asociados con el instrumento. El instrumento no se cancelaría o extinguiría de otra forma en la fecha de la medición. Jerarquía del valor razonable Para incrementar la coherencia y comparabilidad de las mediciones del valor razonable e información a revelar relacionada, esta NIIF establece una jerarquía del valor razonable que clasifica en tres niveles los datos de entrada de técnicas de valoración utilizadas para medir el valor razonable. 

3.    La jerarquía del valor razonable concede la prioridad más alta a los valores cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos y pasivos idénticos (datos de entrada de Nivel 1) y la prioridad más baja a los datos de entrada no observables (datos de entrada de Nivel de 3). Los datos de entrada de Nivel 1 son valores cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos o pasivos idénticos a los que la entidad puede acceder en la fecha de la medición. 

4.    Los datos de entrada de Nivel 2 son distintos de los valores cotizados incluidos en el Nivel 1 que son observables para los activos o pasivos, directa o indirectamente. Los datos de entrada de Nivel 3 son datos de entrada no observables para el activo o pasivo. Información a revelar Una entidad revelará información que ayude a los usuarios de sus estados financieros a evaluar los dos elementos siguientes: 

5.    Para activos y pasivos que se miden a valor razonable sobre una base recurrente o no recurrente en el estado de situación financiera después del reconocimiento inicial, las técnicas de valoración y los datos de entrada utilizados para desarrollar esas mediciones. Para mediciones del valor razonable recurrentes utilizando datos de entrada no observables significativas (Nivel 3), el efecto de las mediciones sobre el resultado del periodo u otro resultado integral para el periodo. 

PROFESIONALES A SU DISPOSICION: 

Tenemos a su disposición un selecto equipo de expertos avaluadores cumpliendo así con un equipo de trabajo dispuesto a gerenciar el proyecto solicitado por su corporativo, nuestros expertos se desempeñan en áreas como: 

Administración, contabilidad NIIF, infraestructura y estructuras, patologías de infraestructura, investigación de mercados, avalúos comerciales, bancarios, jurídicos,  avalúos, estadística, matemáticas financieras, análisis contable, recolección de datos, normatividad, planes de ordenamientos territorial (POT), derecho urbano, análisis financieros, creación de proyectos urbanísticos, montajes de planes parciales y maestros;  

Entre otros. 

PROFESIONALES:

Avaluadores Certificados en el Registro Nacional de Avaluadores (RNA) y registrados en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA), Administración, Derecho, Finanzas, Ingeniería Civil, Arquitectura, Economía, Contaduría,  Marketing, Mecatrónica, Domótica, Ingenieros ambientales, Gerencia de Proyectos,  Ingenieros Mecánicos, Electricidad Industrial,  Ingeniería Electrónica,  Ingeniería de sistemas,  Ingeniería Industrial,  Ingeniería Forestal.

Estamos en capacidad de cumplir con sus requerimientos y ejercer con el cabal desarrollo de la actividad encomendada dentro del contrato de prestación de servicio que se suscriba con su prestigiosa entidad 

TIEMPO DE ENTREGA DE LOS AVALUOS CERTIFICADOS:

A partir de la fecha de adjudicación del contrato de prestación de servicios valuatorios, cinco (5) días hábiles para entrega de los informes valuatorios; después de completar la inspección y recibir toda la información solicitada; así como cumplir con los requisitos administrativos 

Cualquier inquietud adicional, estaremos atentos a resolverla